Expertise immobilière

L'expert immobilier est à la fois un homme de terrain et un professionnel compétent dans divers domaines juridiques liés à l'immobilier et aux droits des affaires.

L'expertise débute nécessairement par un examen détaillé et complet sur place du bien à expertiser afin de déterminer ses caractéristiques, ses atouts et ses faiblesse.

L'expert va ensuite déterminer l'environnement géographique et spatial du bien qui conditionne aussi la valeur du bien ( situation du sol et du sous sol, contrôle des facteurs polluants éventuels, diagnostics relatifs aux gaz à effet de serre et diagnostic de performance énergétique).

Il devra impérativement connaître ou rechercher le statut juridique actuel du bien et les règles d'urbanisme auxquelles il est soumis ( titre de propriété, cadastre, documents locaux d'urbanisme).

Fort de la connaissance du marché local de l'immobilier il appliquera plusieurs méthodes retenues dans la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière.

Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché)

Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'Expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'Expertise.

Les méthodes par le revenu

Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

Les méthodes par le coût de remplacement

Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation.

Les méthodes dites "professionnelles"

Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres... ) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.

Méthode du "bilan-promoteur"

Elle consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière ou d'un immeuble à construire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération.

Une fois l'évaluation faite par l'application de plusieurs de ces méthodes afin d'obtenir une valeur conforme à la réalité du marché au jour de l'expertise, l'expert établira un rapport écrit.

Ce rapport reprendra les divers éléments pris en compte pour l'évaluation, sera clair complet précis et argumenté.

C'est la qualité du travail d'argumentation de la valeur vénale retenue qui fait du rapport de l'expert immobilier un élément incontournable de la sécurité des opérations de toutes natures sur des bien immobiliers.